Стоимость недвижимости и ее основные виды

Оценка стоимости недвижимости

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

  • рыночная;
  • арендная;
  • залоговая;
  • страховая;
  • ликвидационная.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

  • инвестиционная;
  • балансовая;
  • кадастровая;
  • налогооблагаемая;
  • восстановительная;
  • замещения.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Оценка недвижимости

Виды оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Этапы процесса оценки недвижимости

1. Определение проблемы:

  • указывается объект оценки и цели его оценки;
  • проводится установление имущественных прав;
  • устанавливается дата проведения оценки;
  • формулируется вид стоимости, который необходимо определить.

2. Предварительный осмотр и план оценки:

  • определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
  • устанавливаются источники их получения;
  • составляется план выполнения оценки;
  • заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

3. Сбор и проверка данных:

  • бухгалтерского учета и отчетности;
  • о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
  • правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.

4. Применение подходов к оценке:

  • затратным методом;
  • сравнительным методом;
  • доходным методом.

5. Согласование результата оценки:

Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.

6. Заключительный этап

Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

  • объект не должен быть уникальным;
  • информация о сделках должна быть исчерпывающей;
  • факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

  • достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
  • в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
  • в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.

Недостатки подхода:

  • сложность сбора информации о практических ценах продаж;
  • зависимость от активности и стабильности рынка;
  • различия продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Преимущества затратного подхода

  • Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
  • анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
  • оценке объектов на малоактивных рынках;
  • оценке для целей страхования и налогообложения;
  • экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

  • затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
  • отдельная оценка земельного участка от строений;
  • несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.