Grandars.ru » Бизнес » Недвижимость »

Риски ипотечного кредитования

Риски ипотечного кредитования

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков — обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими — основа ипотечного менеджмента.

Классификация рисков ипотечного кредитования

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

  • кредитный риск;
  • процентный риск;
  • риск ликвидности.

Кредитный риск — риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска способствует:

  • правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;
  • эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";
  • надежная система регистрации имущественных прав;
  • возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);
  • распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;
  • создание резервных фондов;
  • страхование ипотечных кредитов.

Процентный риск — возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Страхование ипотечных рисков

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

  • жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;
  • недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);
  • ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая — отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства — погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация)4
  • чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений — ипотечных долгов и т.д.. Дополнительно может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие.);
  • ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.


Ипотека
Ипотека и ипотечное кредитование
Договор ипотеки и порядок его государственной регистрации
Закладная банка на квартиру по ипотеке
Ипотечный рынок и его структура
Риски ипотечного кредитования
Жилищно-строительный и накопительный кооперативыСтроительные сберегательные кассыПреимущества жилищного сертификата и его выпуск